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终归是涨还是跌

2020-01-04 21:13 来源:未知

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  1. 明年北京的限购限售政策会放松吗?

@北京拆哥:从宏观角度来说,社会在进步,经济在发展,但是房地产内生的逻辑——人口、土地、货币,这三个维度都会按照内生的周期逻辑演变,有时候我们还会讲到第四个维度——信息。

美国房价的周期是12-18年,根据链家数据,北京的三年周期过去三轮颠扑不破,但是2018年7-8月有了变化,到底发生了什么?——其实是周期的波动放缓。周期的变动有着很复杂的关联。这里我们不做展开,用一条结论来总结,就是北京上海这一次3年周期彻底打破,当前朝着4年的方向再走。所以房价回暖才没有在2018来临。

但是,房地产市场目前也需要在“稳地价、稳房价”,与调控政策中取得一个平衡,良好的经济形势也很重要也必要的,所以2019年的两大节点,四月份的一带一路二次峰会和七十大庆,大的环境会逐步回暖。如果没有大的意外,房市的适度松绑不会缺席,长效机制肯定会出台。

  1. 北京哪个区域的房子最具投资价值?

@北京拆哥:说到固定资产投资,很多关注经济的粉丝,会知道“既要又要”、“既要又要”到底有没有重点?本质还是略微会有一些。

在板块上,还是略微会倾斜,尽管为平衡利益会有均摊。那么中国的千年大计是两个“北京城市副中心”、“河北雄安新区”;500年大计有两个“粤港澳大湾区”、“海南自贸港”。

我认为,是有规律可循的,把大计前面的数字除以25,就是投资建设的主要时间长度。千年大计是40年左右,500年大计是20年左右。所以就北京来说,如果有资质,建议可以优先考虑通州运河三角区。

  1. 2019年北京房价会涨还是跌?

@北京拆哥:初步研判,今年年底到明年年初的一线城市,明年上半年的二三线重点城市,房价会形成谷底。

如果没有意外的大的变量的话,北京在2019年会回暖,探底回升看来问题不大,幅度在8%-10%,更乐观的情况到16%也是有可能的。

错过2015-2016,就更要珍惜2019-2020的机会,审时度势,跟好节奏。

  1. 燕郊、大厂的房子现在适合入手吗?

@北京拆哥:燕郊是北三县的领头羊,各方面配套和二手房市场都已经相对成熟,22号线最近规划改了又改,已经提升为“利民工程”,预计会有3站在燕郊,再加上其他一些高速的陆续开通,将来的交通便利性不言可喻。特别是燕郊南城,既能够享受燕郊地铁和配套的便利,又与大厂潮白新城相邻,规划也更合理,个人很看好。不过目前燕郊限购严格,也没有新房,二手房购买需要资质。

大厂毗邻副中心,人大三区一基地已经开始建设,未来的学区配套最强,很多公务员和人大的老师也会到这边来买,概念更多,规划也更好。现在大厂的新房不少,但是同样限购。大厂的三个板块,潮白新城最近开盘的孔雀城雅韵园离人大附和通州副中心最近,利好最明确但是价位也最好,另外夏垫板块的路劲阳光城,县城板块的中央公园也不错,价位相对较低。

总的来说,我认为目前这两个区域,一些房源的价格差不多是可以了,但是仍然要提醒如果没有资质,去购买一定要要注意规避风险。

5. 今年的新增人口数断崖式下跌,会对房子产生什么影响。(16年1683万17年人口新增1623万其中二胎占比50%今年会大概率腰斩)

@北京拆哥:房地产的关键因素,肯定是要看“人口净流入”的。大体的数字,2016年北京常住人口增速回落到+1%以内,到了2017年去年,已经呈现负数的-0.6%。同期的2017年上海,常住人口同样减量-0.8%。客观上必然会放缓房价的内生动力。

  1. 回龙观二手房现在能出手买吗?

@北京拆哥:回天区域最近13号线的拆分,昌平线的南延,都会很大程度上改善区域交通及环境,也可以从中看出政府对这片区域的重视,所以未来回龙观还是会不错的。那么整体上京楼我们预判目前的低迷行情应该会持续到年底。

现阶段如果有合适的优质房源,自住需求也比较强烈的话,可以下手,优先考虑次新临铁房,要知道无论在任何行情下,优质资源都是优质资源,也都是抢手的,遇到了下手一定要果断。当然如果不着急,也可以等等看更优质房源的挂牌。

  1. 房产税出来怎么办?

@北京拆哥:房产税的草案基本已经形成了,今年元旦之前有下一步进展的可能性也很大了。

但是要明白,房地产税不是加税,而是税负转移。而且对于首套来说,大概率是会免责的,也肯定会有免征面积,类比现在的重庆和上海。长期来看,不会耽误涨幅,但是短期必然有震荡。

当然如果手中投资性房产比较多,可以考虑一下如何合理配置资产。

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